Zweckentfremdungsverbot: Vermietung von Wohnraum

Wohnraum steht zur Verfügung und wird gerade nicht benötigt - dann können Sie die Wohnung auch anderweitig vermieten. Was in der Theorie wie ein guter Gedanke klingt, ist in der Praxis eine Straftat. Wohnraum in deutschen Städten ist kaum noch bezahlbar, deshalb wurde 2006 ein Gesetz mit dem sogenannten Zweckentfremdungsverbot erlassen. Dieses Gesetz ermächtigt die Landesregierungen, eigene Regelungen festzulegen. Und das passiert immer dann, wenn in einer Gemeinde der Wohnraum besonders knapp ist. Was genau Zweckentfremdung ist und wie Zweckentfremdung von Wohnraum in der Praxis behandelt wird, ist aber in jedem Bundesland anders.

Was ist das Zweckentfremdungsverbot?

Die Rechtsverordnung legt fest, dass Wohnraum nur anderen Zwecken als Wohnzwecken zugeführt werden darf, wenn eine entsprechende Genehmigung vorliegt. Es gibt also grundsätzlich die Möglichkeit, einen entsprechenden Antrag zu stellen. Dann ist der Nutzung einer Wohnung für andere als Wohnzwecke nichts entgegenzusetzen. Wird der Antrag abgelehnt und trotzdem zweckentfremdet vermietet, werden diese Verstöße gegen das ZwVBG (Zweckentfremdungsverbot) teilweise mit empfindlichen Strafen belegt. Eine Vermietung von Wohnraum als Ferienwohnung oder zu anderen gewerblichen Zwecken ist zwar attraktiv als Einnahmequelle. Aber genau das stellt eine Zweckentfremdung dar. In Ballungszentren trägt die Bereitstellung von Wohnungen als Ferienwohnungen zur Verknappung auf dem Wohnungsmarkt bei. Die sogenannten Kurzzeitmieten sehen die Wohnungen vom "normalen" Wohnungsmarkt.

Wichtig zu wissen:

• In Deutschland besteht keine einheitliche Regelung bezüglich der Zweckentfremdung. Das bedeutet: Jedes Bundesland hat seine eigenen Vorschriften. Einige Bundesländer haben gar keine Vorschriften.
• Jede Stadt, jede Gemeinde kann eine eigene Satzung bezüglich der Zweckentfremdung aufstellen. Viele tun das auch, sodass neben den Landesgesetzen verschiedene weitere Vorschriften beachtet werden müssen.
• Das Zweckentfremdungsverbot heißt je nach Region auch mal Zweckentfremdungsgesetz, Wohnungsaufsichtsgesetz oder Wohnraumschutzgesetz. Die Begrifflichkeiten sind nicht eindeutig festgelegt.
• Die Städte und Gemeinden dürfen nur ein Zweckentfremdungsverbot erlassen, wenn sich der bestehende Wohnungsmangel nicht durch andere Maßnahmen bekämpfen lässt.

Daraus ergibt sich die Frage: Was genau ist eine Zweckentfremdung von Wohnraum? Die Definition besagt, dass Wohnraum zum dauerhaften Wohnen bestimmt ist. Eine Zweckentfremdung ist nach dieser Definition jede Nutzung, die das dauerhafte Wohnen verhindert. Konkret bedeutet das:

• eine Nutzung als Büro- oder Praxisräume
• Vermietung an Touristen, die immer nur kurz bleiben
• dauerhafter Leerstand aus spekulativen Gründen
• Umbauten, die den Raum zum Wohnen untauglich machen
• Abriss
• Verwahrlosung

Ein kurzfristiger Leerstand ist noch keine Zweckentfremdung, sondern schlicht den normalen Schwankungen auf dem Wohnungsmarkt geschuldet. Auch eine Zwischenmiete über mehrere Monate oder Jahre ist unproblematisch. Das gilt auch im Falle von Studierenden, die gegebenenfalls nur einige Monate bleiben. Wer sich dauerhaft in der Wohnung aufhält und dort einen Wohnsitz meldet, nutzt die Wohnung schließlich getreu dem angedachten Zweck.

Wann liegt keine Zweckentfremdung von Wohnraum vor?

In Paragraf 2 des ZwEWG ist definiert, was genau eine Zweckentfremdung ist. Nicht jede Verwendung des Wohnraums ist verboten, wenn diese Verwendung nicht exklusiv ein Wohnbedürfnis befriedigt. Eine Ausnahme ist beispielsweise die kurzfristige Zwischenmiete. Ist man selbst als Mieter oder Mieterin beruflich, aufgrund einer Ausbildung oder aus anderen Gründen abwesend, darf die Wohnung in diesem Zeitraum grundsätzlich zwischenvermietet werden.

Befindet sich eine Wohnung drei Monate oder länger im Leerstand, liegt dagegen eine Zweckentfremdung vor. Das ist seit April 2018 der Fall, vorher waren sechs Monate Leerstand toleriert. Laut ZwEWG ist auch ein geplanter Abriss eine Zweckentfremdung. Bauliche Maßnahmen, die die Wohnung für Wohnzwecke ungeeignet hinterlassen, sind ebenfalls von dem Verbot betroffen.

Wie sieht das nun aus, wenn Sie eine Wohnung oder möblierte Zimmer dauerhaft an eine Firma vermieten? Firmen interessieren sich für solche Angebote, wenn sie ihren Arbeitskräften kurzfristig eine Unterkunft zur Verfügung stellen wollen. Das kann beispielsweise für Geschäftsreisende aus dem Ausland interessant sein. Der Wohnraum wird in diesem Fall nicht touristisch genutzt, und es liegt auch keine Nutzung als Büro oder Praxis vor. Menschen bewohnen diese Zimmer. Aber diese Menschen bleiben immer nur kurz. Der Wohnraum steht dem örtlichen Wohnungsmarkt nicht zur Verfügung. Deshalb liegt in so einem Fall auch eine Zweckentfremdung vor, wie ein Gericht in Berlin entschied. Der vor Gericht stehende Mieter musste sich dem Zweckentfremdungsverbot beugen.

Wo beantragen Sie eine Genehmigung für eine Zweckentfremdung?

Als Wohnungseigentümer oder -eigentümerin dürfen Sie einen Antrag auf eine Genehmigung der anderweitigen Nutzung von Wohnraum stellen. Die Genehmigung wird in der Regel erteilt, wenn Sie ein öffentliches oder ein schutzwürdiges privates Interesse nachweisen können. Öffentliches Interesse bedeutet, dass der Wohnraum in eine öffentliche Einrichtung wie beispielsweise ein Kindertagesstätte umgebaut wird. Ein schutzwürdiges privates Interesse kann sein, dass mit den Mieteinnahmen der Lebensunterhalt bestritten wird.

Den Antrag stellen Sie beim zuständigen Bezirksamt. Denn deutschlandweit sind die Bezirksämter für die Gewährung einer Ausnahme vom Zweckentfremdungsverbot zuständig. Den Antrag darf jeder grundsätzlich selber stellen, Mieter und Mieterinnen genauso wie Eigentümer und Eigentümerinnen. Trotzdem ist es empfehlenswert, einen auf dieses Gebiet spezialisierten Anwalt oder eine Anwältin zu Rate zu ziehen. Die Anwälte und Anwältinnen wissen genau, welche Unterlagen beim Bezirksamt verlangt werden. Eine Einschätzung der Erfolgsaussichten ist ebenfalls möglich.

Genehmigt das Bezirksamt die zweckentfremdete Nutzung, darf die Wohnung an Touristen oder zu gewerblichen Zwecken vermietet werden. Bei Erteilung der Genehmigung wird vom Bezirksamt eine Registriernummer erteilt. Diese Nummer muss seit dem 1. August 2018 grundsätzlich angegeben werde, wenn dieser Wohnraum in der Öffentlichkeit beworben wird.

Für welche Bundesländer und Städte gilt das Zweckentfremdungsverbot?

In einigen deutschen Städten sind die Regelungen besonders streng. So sieht beispielsweise München bei Vermietungen gegen das Zweckentfremdungsverbot Bußgelder in einer Höhe von bis zu 500.000 Euro vor. In Berlin ist es nicht ganz so streng, hier drohen "nur" bis zu 100.000 Euro Bußgeld. Und hier ist seit Mai 2016 nicht mehr erlaubt, Wohnraum an Touristen oder an Monteure und Monteurinnen zu vermeiden. Denn beides würde, so argumentierte das Berliner Verwaltungsgericht, eine Fremdbeherbergung darstellen.

Die folgende Tabelle ist eine Momentaufnahme und gibt den Stand im November 2021 wieder. Der Wohnungsmarkt ist einem beständigen Wandel unterworfen. Es ist zu erwarten, dass sukzessive in anderen Gemeinden und Städten ebenfalls der Wohnraum knapp wird und diese von einem Zweckentfremdungsverbot betroffen sein werden. Möglicherweise werden vorhandene Regelungen auch verschärft und verändert. Sollte sich die Lage auf dem Wohnungsmarkt entspannen, wird ein Zweckentfremdungsverbot auch wieder zurückgenommen.

Tabelle mit Bundesländern, Städten und deren Bußgelder

Welche Bußgelder drohen Vermietern bei Nichteinhaltung?

Die Bußgelder bei Zweckentfremdung unterscheiden sich in den verschiedenen Bundesländern erheblich. Wie hoch das verhängte Bußgeld ausfällt, ist jeweils eine Einzelfallentscheidung. Deshalb kann an dieser Stelle keine pauschale Angabe gemacht werden. In der obigen Tabelle sind die Maximalwerte angegeben.

Was bedeutet das ZwVbG für Vermieter von Ferienwohnungen & Ferienhäusern?

Das Zweckentfremdungsverbot greift nicht, wenn Sie eine Genehmigung erhalten. Das gilt auch dann, wenn Sie Ferienwohnungen und Ferienhäuser vermieten wollen. Ohne die Genehmigung geht es in den Touristenzentren Deutschlands nicht. Wie gut die Chancen auf die Erteilung einer solchen Genehmigung sind, hängt von der individuellen Situation ab. Die Genehmigung kann immer dann erteilt werden, wenn schutzbedürftige private Gründe vorliegen. Ein solcher schutzbedürftiger privater Grund ist die Existenzsicherung - die Einnahmen aus der Vermietung sichern den Lebensunterhalt.

Auch bei erteilter Genehmigung kommen Vermieter und Vermieterinnen nicht um die Ausgleichszahlungen herum. Die müssen immer dann gezahlt werden, wenn ein Zweckentfremdungsverbot herrscht und die entsprechenden Zahlungen festgelegt werden. Die Regelungen zur Zweckentfremdung erschweren es zunehmend, touristische Unterkünfte zur Verfügung zu stellen. Der Trend geht ganz klar in die Richtung, dass das Vermieten von Ferienwohnungen und -häusern immer mehr erschwert wird. Denn auch Sachsen und andere Länder, die bislang noch kein Zweckentfremdungsverbot erlassen haben, diskutieren bereits über ein solches Verbot.